전세 계약 시 주의할 점 총정리 (2025년 최신판)
전세 계약, 진짜 아무 준비 없이 덜컥 하면 큰일 납니다! 2025년에 맞춰 꼭 알아야 할 핵심만 모았습니다.
안녕하세요, 여러분! 제가 작년에 전세 계약하면서 정말 피를 봤거든요. 부동산 중개사도 믿었고, 집도 괜찮아 보여서 서둘렀는데… 알고 보니 확정일자도 안 받고 들어가서 보증금 날릴 뻔했답니다. 그래서 이번 글에서는 저처럼 당하지 말라고, 2025년 기준으로 반드시 알아야 할 전세 계약 체크리스트를 쫙 정리해드릴게요. 부동산 초보라도 걱정 말고 따라오세요!
등기부등본으로 소유권 확인하기
전세 계약에서 첫 단추는 바로 등기부등본 확인입니다. 이게 왜 중요하냐면, 지금 계약하려는 사람이 진짜 집주인인지, 집에 근저당권 같은 채무가 걸려 있는지를 알아야 하거든요. 저는 한 번은 집주인이 아닌 사람이랑 계약할 뻔한 적도 있었어요. 그래서 꼭 계약서 작성 전에 등기부등본부터 떼 보세요! 정부24, 대법원 인터넷등기소에서 쉽게 발급받을 수 있고요, ‘표제부, 갑구, 을구’ 세 개의 항목을 꼼꼼히 살펴야 합니다.
전입신고와 확정일자의 중요성
솔직히 말해서 ‘전입신고’랑 ‘확정일자’가 왜 필요한지 잘 모르고 그냥 넘기는 분들 많아요. 저도 그랬고요. 근데 이게
보증금을 보호받는 유일한 방법
입니다. 이 두 가지가 있어야 최우선변제권이 생기고, 혹시 집이 경매로 넘어가도 일정 금액은 돌려받을 수 있어요. 아래 표로 정리해볼게요.
| 항목 | 효과 | 신청 방법 |
|---|---|---|
| 전입신고 | 주민등록 이전으로 대항력 확보 | 동주민센터 또는 정부24 |
| 확정일자 | 우선변제권 발생 | 동주민센터에서 임대차 계약서 지참 |
보증금 안전하게 지키는 방법
요즘 진짜 깡통전세 많잖아요. 아무리 집이 멀쩡해 보여도, 등기부에 근저당이 많거나 집값보다 전세금이 높으면 진짜 위험해요. 그래서 꼭 다음 체크리스트를 확인해야 합니다.
- 집값 대비 전세금 비율 80% 이내인지 확인
- 보증보험 가입 가능 여부 체크
- 임대인이 대출을 연체 중인지 조회
계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항
전세 계약서, 그냥 공인중개사가 써주는 대로 사인만 하면 안 돼요. 특히 요즘처럼 전세사기가 많은 시대에는 특약사항에 어떤 내용을 넣느냐가 관건입니다. 이건 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 나를 지켜주는 방패가 되거든요. 예를 들면 ‘중도 해지 시 위약금 조건’, ‘하자 발견 시 수리 의무’ 같은 내용을 꼭 넣어야 해요. 저는 특약을 한 줄도 안 넣고 계약했다가, 천장에서 물 새는 집을 수리도 못하게 버틴 집주인 때문에 고생한 적이 있어요.
중개수수료 계산법과 꿀팁
전세 계약할 때 중개수수료, 이거도 생각보다 큰돈이에요. 근데 계산법이 복잡해서 그냥 부르는 대로 주는 경우 많더라구요.
정해진 상한선
이 있으니 잘 확인하고 계산해야 해요.
| 전세금 구간 | 요율(최대) | 최대 수수료 |
|---|---|---|
| 5천만원 이하 | 0.5% | 25만원 |
| 5천만원 초과~1억원 이하 | 0.4% | 최대 30만원 |
| 1억원 초과 | 0.3% | 상한 없음(협의) |
이사 당일 체크리스트
이사 당일, 정신없고 분주하지만 이거 놓치면 뒤늦게 후회합니다. 특히 입주 직후 문제가 생기면 바로 연락하고 기록 남겨야 나중에 말싸움 안 해도 되거든요.
- 입주 전 실내외 사진 및 영상 촬영
- 하자 여부 확인 및 입주 당일 알림
- 전입신고 및 확정일자 당일 처리
- 관리비 이월 여부 체크 및 확인서 작성
등기부등본, 건축물대장, 전입세대열람원, 관리비 체납내역 등을 확인해야 안전합니다.
신뢰만으로 계약하지 말고, 서류를 통해 객관적으로 검토하세요.
입주 후 최대한 빠르게, 이상적으로는 입주 당일 바로 받는 것이 좋습니다.
확정일자 받은 날부터 효력이 발생하니 절대 미루지 마세요.
입주 전·후에 사진과 영상으로 기록하고, 즉시 집주인에게 서면으로 통보하세요.
문제 발생 시 책임 소재를 명확히 하기 위해 기록은 필수입니다.
있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증보험 상품을 제공합니다.
조건만 맞으면 꼭 가입해두는 것이 정신 건강에 좋습니다.
원칙적으로는 계약기간을 채워야 하나, 특약이나 협의로 해지가 가능할 수 있습니다.
서로 양보하고 협의하는 것이 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법입니다.
근저당 과다, 보증금 과다, 임대인의 연체기록 등을 통해 징후를 파악할 수 있습니다.
조금이라도 이상하다면 계약을 재검토하거나 전문가와 상담하세요.
이 글을 끝까지 읽어주셔서 감사합니다. 전세 계약은 한 번 실수하면 몇 천만 원, 몇 억 원이 날아갈 수도 있는 인생의 큰 선택입니다. 저도 경험으로부터 배운 만큼, 여러분이 같은 실수를 반복하지 않도록 정말 정성껏 정리해봤어요. 계약서 한 줄, 서류 한 장이 인생을 바꿀 수 있어요. 혹시라도 궁금한 점 있거나 공유하고 싶은 이야기 있으시면 댓글로 자유롭게 남겨주세요. 우리 모두 속지 말고, 당당하게 전세 계약합시다!