2025 전세 계약 전 필수 체크포인트 7가지
2025년, 전세 계약이 바뀌고 있습니다. 놓치면 손해 보는 핵심 체크리스트, 지금 확인해보세요!
안녕하세요, 요즘 집 구하느라 머리 아프신 분들 많죠? 저도 작년에 전세 계약 갱신하면서 정말 고생했거든요. 부동산도 어렵고, 법도 자꾸 바뀌고… 뭐 하나 쉽게 넘어가는 게 없더라고요. 그래서 오늘은 2025년 기준으로 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 포인트를 정리해봤어요. 저처럼 시행착오 겪지 마시라고요. 이 글이 여러분께 꼭 도움이 되었으면 합니다!
목차
1. 집주인 실소유 여부 확인
계약서 쓰기 전에 꼭! 등기부등본을 떼서 확인해야 합니다. 겉보기엔 아무 문제 없어 보여도, 실제 소유자가 아닌 대리인이 계약을 진행하는 경우도 있어요. 특히 2025년부터는 부동산 사기 수법도 더 교묘해졌다고 하니, 반드시 등기부상 소유자 이름과 계약서에 나오는 집주인 이름이 같은지 확인해야 해요. 주민번호나 생년월일까지 맞는지도 꼼꼼히 보세요.
2. 전세권 설정과 확정일자 필수 비교
전세권 설정과 확정일자는 비슷해 보이지만 권리 보호 범위가 다릅니다. 전세권은 등기에 직접 등록되어 있어 좀 더 강력한 권리를 주고, 확정일자는 주민센터에서 도장을 받는 간편한 방식이에요. 상황에 따라 어떤 게 유리할지 아래 표로 정리해봤어요.
| 구분 | 전세권 설정 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 권리 보호 | 등기부 등재로 강력 | 주민센터 확정 도장 |
| 절차 | 법무사 필요, 비용 발생 | 간단한 서류, 무료 가능 |
| 활용 상황 | 고액 전세, 위험 대비용 | 소액 전세, 일반적 선택 |
3. 건물 유형별 위험도 체크리스트
전세 사기 피해, 특정 건물 유형에서 자주 발생해요. 특히 신축 빌라나 단독주택의 지하층은 주의가 필요합니다. 아래 리스트에서 위험 요소들을 꼭 확인하세요.
- 등기부등본에 한 건물 여러 소유자 존재 여부
- 최근 몇 년 내에 신축된 빌라 여부
- 지하 혹은 반지하 구조 여부
- 인근 전세 시세보다 월등히 저렴한가?
4. 집주인 대출 여부 및 설정 등기 확인
요즘 전세사기, 대부분은 과도한 근저당 설정에서 시작됩니다. 즉, 집주인이 이미 은행에서 대출을 받아 그 집을 담보로 잡아놓은 경우죠. 전세보증금을 돌려받으려면 내 전세금보다 앞선 금액의 대출이 없어야 합니다.
등기부등본의 '을구' 항목을 꼭 확인하세요. 설정일자와 채권최고액이 명시되어 있고, 대출받은 은행 이름까지 나옵니다. 만약 근저당 설정금액이 전세보증금을 초과하면 절대 계약하지 마세요. 설령 보증보험이 가입 가능하다고 해도 리스크는 큽니다.
5. 관리비와 추가 비용 꼼꼼히 따지기
전세는 월세처럼 매달 돈을 내지 않으니까 편하죠. 근데 간혹 관리비가 월세 수준으로 비싼 집이 있어요. 특히 신축 빌라나 오피스텔일수록 각종 공과금이 숨겨져 있을 수 있습니다.
| 항목 | 확인사항 |
|---|---|
| 관리비 | 전기, 수도, 인터넷 포함 여부 |
| 공용부 유지비 | 엘리베이터, 경비, 청소비 등 포함 여부 |
| 기타 비용 | 수도/전기/가스 기본요금 외 기타 청구 |
6. 특약 조항의 함정들
특약사항은 계약서 하단에 몰래(?) 숨어 있죠. 근데 이게 문제예요. 소모품 교체나 시설 고장 시 수리 책임 같은 내용이 세입자에게만 불리하게 적혀 있으면 낭패거든요.
- 에어컨, 보일러 고장 시 수리비 책임 누가 지는가?
- 벽지나 장판 훼손 시 보증금 차감 유무
- 이사 전 청소비, 입주청소 책임 소재
- 계약 중도 해지 시 위약금 조항
일반적인 경우에는 확정일자로도 보호를 받을 수 있지만, 집주인의 대출이나 다른 임차인에 따라 순위가 밀릴 수 있으므로 주의가 필요합니다.
등기부등본, 건축물대장, 관리비 고지서, 집주인 신분증 등이 필수입니다. 가능하면 전세계약서 초안도 사전에 받아보세요.
확정일자와 전입신고, 대항력 등 조건을 갖추고 소액보증금 요건을 만족하면 일부 보호받을 수 있습니다. 그러나 금액이 크면 보증보험이 필수예요.
정보는 곧 무기입니다. 사전 서류 확인과 보증보험 가입, 믿을 만한 공인중개사 이용, 실제 거주자와의 대화 등을 통해 사기를 피할 수 있습니다.
네, 등기부등본은 계약 당일에도 새로 떼어 확인하세요. 중간에 변동 사항이 생겼을 수 있기 때문에 최종 확인이 필수입니다.
특약이더라도 법에 위반되거나 부당한 내용은 무효입니다. 이해 안 되는 조항은 전문가의 자문을 받는 것이 좋아요.
전세 계약은 단순한 돈 거래가 아니라 인생의 큰 결정 중 하나예요. 작은 실수가 몇 천만 원 손해로 이어질 수 있으니까요. 오늘 소개한 체크리스트 7가지를 마음속에 꼭 새겨두시고, 하나씩 차근차근 확인하시길 바랍니다. 이 글이 여러분의 안전하고 현명한 집 선택에 조금이나마 도움이 되었기를 진심으로 바래요. 만약 주변에 전세 계약 앞둔 분이 있다면, 이 글 꼭 공유해주세요. 우리, 사기 당하지 말고, 똑똑하게 살자구요!